法律专栏-第四十一期丨登记在被执行人的未成年子女名下的房产，能否执行
2026-05-08
新闻来源: 北京专精特新企业商会官网
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案例简介
1.案例索引：
（2017）最高法民申3404号
2.案情简介：
王某1、姚某是夫妻，王某2是他们的儿子（未成年）。
2010年11月2日，王某23岁时，其母姚某作为委托代理人，与开发商签订18份商品房买卖合同，购买宜昌市西陵区解放路18套房屋。
2012年8月24日，王某1向贺某借款1000万元。
2013年5月，18套房屋被登记在王某2名下，当时王某2未满16周岁。
贺某起诉王某1、姚某偿还借款，并请求确认18套房屋为家庭共同财产。宜昌中院（2014）鄂宜昌中民一初字第xxx号判决：王某1、姚某偿还借款本金8880219元及利息；并确认18套房屋为王某1、姚某、王某2家庭共同财产。
姚某、王某2不服提起上诉，湖北高院作出（2015）鄂民一终字第xxx号判决，驳回上诉，维持原判。
贺某申请强制执行，宜昌中院裁定查封、拍卖该18套房屋。
王某2向法院提出执行异议，认为18套房屋属于其个人财产，请求法院解除查封。法院作出（2016）鄂05执异34号执行裁定书，驳回王某2的异议申请。
王某2遂提起案外人执行异议之诉，宜昌中院作出（2016）鄂05民初152号判决，驳回王某2的诉讼请求。王某2上诉至湖北高院，湖北高院（2017）鄂民终105号驳回上诉，维持原判。
王某2向最高法申请再审，最高法作出（2017）最高法民申3404号裁定驳回再审申请。
最高院观点
最高院认为：
（一）原判决认定王某2没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。王某1、姚某以王某2名义签订案涉房屋购房合同时，王某2仅有13岁，属无劳动能力的限制民事行为能力人，王某2亦未举证证明其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等有合法经济来源。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”房屋则是需要办理登记等手续的财产，在案涉房屋登记在王某2名下之前，王某2尚未取得赠与财产，更谈不上对赠与财产即案涉房产进行合理使用取得收益。因此，原判决认定王某1、姚某以王某2的名义签订案涉房屋购房合同时，王某2没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。
（二）原判决认定案涉房屋系家庭共同财产有证据证明。王某1、姚某以王某2名义签订案涉房屋购买合同时间是2010年11月2日，王某1与贺某签订借款合同时间是2012年8月24日，王某1、姚某将案涉房屋登记在王某2名下是2013年6月4日。王某1、姚某将案涉18套房屋登记在未成年子女王某2名下时，王某1、姚某尚未归还贺某借款，因此王某2认为其取得案涉房屋未损害贺某利益的理由不成立。
另，案涉房屋一直由王某1、姚某夫妻用于经营，明显超出王某2的基本生活需要。因此，原判决综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王某1对贺某负债情况及购房款的支付情况，认定案涉18套房屋应为王某1、姚某、王某2的家庭共有财产有证据证明。
律师解析
登记在被执行人的未成年子女名下的房产，能否因购房款来源于其父母便直接认定该房产属于家庭共同财产？能否进而将该房产作为被执行人的财产予以强制执行？
以上问题，需要结合房屋取得时间、来源、购房款支付情况、赠与的真实意思表示、房屋的实际控制与使用状况等情形进行综合判断，具体分析如下：
1.未成年人无独立经济来源（接受赠与除外），故实务中大部分法院推定其名下大额财产来源于父母，并以此认定登记在未成年子女名下的房屋属于家庭共同财产。
2.但是若该房屋系未成年子女接受赠与、继承所得，或者接受赠与、继承现金后购买所得，其购房资金并非来源于被执行人，那么就应当尊重未成年人的独立财产权，不应简单地将该房屋认定为家庭共同财产，不应直接强制执行。
3.若该房屋虽然登记在未成年子女的名下，但明显超出了该未成年人的基本生活需要，一直由被执行人使用、经营、对外出租的，则不属于该未成年人的个人财产，可以强制执行。
4.若该房屋登记在未成年子女名下的时间早于债权形成的时间，那么即使该房屋系由父母出资购买，也不具备“逃避债务、规避执行、恶意转移财产”的嫌疑，故该房屋不可被执行。
综上所述，登记在被执行人的未成年子女名下的房屋是否可以强制执行，需要综合判断，不能一概而论，亦不能简单推定。在保护债权人合法债权的前提下，亦应当尊重未成年人独立的财产权和接受赠与的权利，不能损害其合法权益。
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